地产项目开发阶段 物业大有可为！从优化设计开始…

今年的疫情，让许多人切身感受到了物业服务的重要性。其实，做好交付后的项目运维和社区服务，仅仅是最低级的物业服务。现在，真正好的物业服务，已经渗透到前端计划设计、施工建设、营销筹谋、分户验收、竣工验收等多个环节。物业公司通过业主使用和后期服务的视角，资助房企优化产物设计，淘汰后期革新成本，降低物业治理难度，提升项目整体的运营效率，有效实现项目增值，提高客户满足度。

因此，物业前介事情也受到越来越多房企的重视。那么，物业究竟如何在前期发力？详细怎样资助房企实现项目增值？克日，康桥团体副总裁、康桥物业董事长戴卫做客明源地产研究院直播间时，针对上述问题，分享了自己从业多年的履历和心得，明源君特意整理出来，供大家学习、借鉴。

下面的内容将围绕物业前介到计划设计、施工建设及营销、验收三个阶段展开。计划设计阶段从业主居住的视角把关设计 物业介入在这个阶段，主要是对前期方案设计和施工图设计举行优化，完善使用功效，把后期容易泛起的使用功效性问题控制在源头。详细怎样做呢？我们建立了一个由40余位工程师组成的服务团队来解决这些问题。

可能有的人会认为，物业公司工程师的水平不如地产的，但术业有专攻，地产设计师、工程师主要思量的是国家规范和技术指标，而物业公司的工程师审核的视角是从业主的使用、生活以及物业服务方面出发的。通过差别的视角，对前端方案、图纸的审核、优化，可以淘汰后端物业的革新，让房企在施工的时候一次性做好，业主入住后的体验更好，资助房企赢得好口碑。以康桥为例，项目的设计图纸如果没有物业工程师来确认，是无法举行施工的。我们物业的工程师每个月都要对大量的图纸举行审核和复议，对产物的实现提意见。

在这一块我们积累了许多履历，下面就来看详细的几个案例： 一、公共区域动线优化 上图是园区的收支口设计。如果园区的收支口太多会造成两个问题：一是对业主未来生活场景营造资源的浪费，二是增加地产的建设成本也未便于物业后期治理，所以我们举行了优化。地库设计方面，许多房企的设计师都把重点放在如何体现“高峻上”，但许多项目交付后都存在电动车、灵活车混行的问题，电动车进电梯等宁静隐患。我们的物业工程师在设计阶段介入进来，会联合项目治理需要，提前思量停放和通道问题，淘汰后期修改带来的未便。

另外，车辆转弯的合理性等都需要从业主居住的视角来审核，提前在地库图纸端优化。上图为某项目的园林，原设计的草地是满铺的，很漂亮，但我们的前介团队看到后，连忙发生了两个疑问：业主回家利便不利便？业主要想走在园林里散步允许不允许？ 如果没有这两个思量，不做硬铺、步道，或者步道设计不合理的话，业主可能会在园林草坪中留下一条“斑驳小路”，影响整个小区的格调。

所以，我们思量了每一栋楼业主的动线，重复推敲，再搭出一条步道，让业主能够在园林中散步遛弯，增加归家兴趣。现在许多售楼处都很漂亮，但原设计（左图）并没有思量到员工通道以及物料、垃圾的运送，这些都市造成客户和员工、物料的动线混在一起，相互滋扰，客户来到售楼处的尊崇感无法获得保障。

所以，我们在图纸上做了一个优化，根据超五星级旅店服务的逻辑，分出两个收支口，让客户和员工、物料都有单独的通道。二、居住空间优化 原来图纸（左边）冰箱挨着灶台，天天做饭发生的高温，日积月累会影响到冰箱的制冷效果，而且灶台、水槽的摆设也不切合洗、切、炒的动线，所以我们在图纸审核的时候，把冰箱的位置给挪到另一边，水槽的位置也举行了调整。

这是一个比力小的细节，可能有的地产人会以为太低级了，但事实并非如此，外貌上看起来是一个冰箱的位置，其实背后涉及到插座、弱电设置等等，我们要尽可能优化到位，让业主以后在厨房、卫生间的实际使用历程中，有足够的插座，不用后期革新或毗连线板。另有空调外挂机设计，左边图片的挡板过高，会造成整个空调散热效果欠好，容易引起后期业主的群诉。

如果等交付了，业主也装修完了，才发现影响到业户的空调制冷或者制热效果的时候再来举行革新，就有许多贫苦。我们物业的工程师，与地产各个专业口基本保持一致，但我们不是和房企去争水平的崎岖，而是从业主生活、物业服务的视角来看待问题，尽可能多的资助房企从源头上规避需要再次革新的问题。

施工建设、营销阶段专项检查提升施工质量，资助房企更快更好地卖房、交房 优化前端的设计之后，物业还会介入到中端的施工建设和营销中，我们的主要事情是配合施工质量检查，以及为销售助力。一、施工建设阶段：专项检查，保障细节 施工历程中，房企和监理公司的时间、人员、精神有限，往往会把主要精神放在主体结构、工程进度、质量宁静等大方面上，容易忽视一些类似于宽带布线、停车场收支口、空调外机、电气照明等细小问题，这些恰恰是与业主和物业公司的切身利益相关的。

物业前介到施工环节，角色转化为工程的“第二监理方”，对业主关注的痛点及施工历程中易出问题的分项工程举行专项检查，现场检索使用功效的同时，对施工质量举行历程控制。二、营销环节阶段：后端服务，前端体验 物业公司介入到营销环节，不仅是提供专业案场服务，还会为“准业主”们设置了专属“客户大使”。从案场到社区，不会因为销售和物业的交接而突然中断服务。

通过一连性的服务，特别是销售后接受前的定期互动，给客户更好的服务体验。在案场，我们的焦点理念是“源于星级，逾越星级”。案场所有的客服、礼宾、情况人员等物业服务人员都要举行专业的培训，我们会用铅笔训练微笑，拿尺子去量所有的行动。

我们进驻的案场一般会特别设。

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